Faut-il avoir peur d’acheter ou de vendre sur le Bassin d’Arcachon avec la montée des eaux ?
C’est LA question qui revient sans cesse chez mes clients, qu’ils soient vendeurs ou acheteurs.
Le sud du Bassin attire toujours par son cadre exceptionnel, mais une donnée nouvelle s’impose : le risque de submersion marine. Concrètement, il peut influencer la valeur d’une maison, compliquer un projet d’extension ou encore réduire la liquidité à la revente.
Alors, faut-il s’inquiéter ? Pas forcément. Avec les bons repères (zones à privilégier, contraintes à anticiper, prix à ajuster), il est tout à fait possible d’investir ou de vendre sereinement.
Dans cet article, je partage avec vous ce que dit le PPRSM, mes observations de terrain et les chiffres clés du marché. Objectif : que vous sachiez exactement où vous mettez les pieds… avant d’y poser vos valises.
Comprendre le PPRSM du Bassin d’Arcachon : le cadre officiel des zones à risque
Qu’est-ce que le PPRSM ?
Le PPRSM (Plan de Prévention du Risque de Submersion Marine) est un document officiel mis en place par l’État après les tempêtes de 1999, 2009 et Xynthia en 2010.
Il définit les zones exposées au risque de submersion marine et impose des règles précises d’urbanisme. Concrètement, il conditionne :
– ce que vous pouvez construire,
– ce que vous pouvez transformer,
– et la valeur future de votre bien.
En clair : avant d’acheter, vendre ou agrandir une maison sur le Bassin d’Arcachon, il faut savoir dans quelle zone elle se situe.
PPRSM : zones blanche, bleue, rouge sur le Bassin d’Arcachon, ce que ça change pour vous
Exemple concret vécu : un garage transformé en chambre à La Teste n’a pas pu être régularisé car la maison se trouvait en zone bleue marine. Résultat : perte de surface habitable valorisable et impact direct sur le prix de vente.
Où trouver l’information ?
Avant de signer un compromis, voici les bons réflexes :
📍 Mairie – service urbanisme : consulter la carte officielle de zonage.
🌐 Site Géorisques : état des risques obligatoire annexé à toute vente.
📊 PPRSM (Préfecture / SIBA) : cartes et règlements disponibles en ligne.
📐 Géomètre-expert : pour vérifier la cote NGF exacte de votre terrain (parfois 50 cm font toute la différence).
Vendre un bien en zone de submersion marine : quel impact sur le prix ?
Dévalorisation et perception des acheteurs
Quand une maison se trouve en zone bleue marine ou rouge, les acheteurs le savent vite : l’information est obligatoire dans l’état des risques annexé à toute vente.
Conséquence directe :
– certains refusent catégoriquement d’acheter,
– d’autres exigent une décote importante par rapport au marché.
Dans les faits, on observe :
– une décote de 10 à 20 % en zone bleue marine
– et parfois plus en zone rouge, où la marge de négociation devient très forte
Beaucoup de familles me disent aussi : « Je ne veux pas transmettre à mes enfants un bien compliqué à revendre ». C’est un frein psychologique qu’il faut intégrer dès l’estimation.
Les contraintes réglementaires
Au-delà du prix, le PPRSM limite certaines transformations. Concrètement :
– Impossible de régulariser une extension déjà faite si elle n’est pas conforme.
– Un garage transformé en chambre, par exemple, peut être refusé (cas vécu récemment à La Teste). Résultat : perte de surface habitable valorisable, et donc baisse de prix.
– Toute extension doit respecter une cote de seuil (plancher surélevé). Cela rend les projets plus coûteux et parfois esthétiquement compliqués.
Ces éléments réduisent la valorisation potentielle d’un bien par rapport à une maison identique située en zone blanche.
Vais-je réussir à vendre ma maison sur le Bassin d’Arcachon ?
La réponse est claire : oui, on peut vendre un bien en zone à risque. Mais deux conditions sont indispensables :
1/ Un prix juste et cohérent avec les contraintes. Un bien surestimé restera bloqué sur le marché.
2/ Une communication transparente : cacher l’information est impossible et contre-productif.
👉 Dans le marché actuel, je constate que les maisons bien positionnées se vendent encore en 3 à 4 mois, même en zone bleue, à condition que le prix ait intégré la réalité du risque.
💡 Mon conseil : avoir une stratégie de vente en zone à risque pour contrebalancer l’impact du PPRSM
Un bien en zone bleue marine ou rouge ne se vend pas comme un autre. Il faut une stratégie spécifique pour rassurer les acheteurs et valoriser le bien malgré les contraintes. C’est là que mon accompagnement fait toute la différence.
Voici ce que je mets en place :
🎥 Des vidéos immersives de quartier et de maison : avant même de montrer le bien, je filme l’environnement, les commodités, les écoles, les commerces, les accès. L’acheteur visualise tout ce qui rend la vie agréable sur place, au-delà du zonage.
🛋️ Home staging ciblé : mettre en valeur les volumes, la luminosité et l’optimisation de l’espace pour montrer que, malgré les restrictions urbanistiques, la maison est déjà prête à être habitée et appréciée.
📊 Analyse transparente : j’explique clairement dans quelle zone se trouve le bien, ce que ça implique, mais aussi les points positifs (assurabilité, travaux déjà réalisés, absence d’historique d’inondation).
✍️ Communication claire et honnête : pas de promesses irréalistes, mais un discours franc qui inspire confiance. Les acheteurs savent que l’information est officielle, alors autant l’aborder dès le départ plutôt que de la subir en négociation.
Résultat : les acheteurs hésitent moins, car ils voient non seulement un bien, mais aussi un cadre de vie valorisé et rassurant. Et c’est souvent ce petit plus qui permet de conclure une vente au bon prix, même dans une zone sensible.
Acheter en toute sécurité : les quartiers à privilégier ou à éviter
Secteurs sécurisés : miser sur la tranquillité
Certaines zones du sud du Bassin offrent une sécurité quasi totale face à la submersion, ce qui en fait des valeurs sûres pour les acheteurs :
– Pyla-sur-Mer : altitude 15 à 25 m, 95 % en zone blanche. Quartier premium, protégé par la dune, avec des prix oscillant entre 8 000 et 15 000 €/m². Forte demande, excellente liquidité, délais de vente inférieurs à 6 mois.
– Les Abatilles (Arcachon) : plateau surélevé (8 à 15 m), totalement en zone blanche. Villas avec jardin, appartements familiaux récents. Prix entre 5 500 et 8 500 €/m². Potentiel rénovation intéressant.
– Cazaux (La Teste) : altitude 5 à 12 m, éloigné des houles océaniques. Prix plus accessibles (3 500 à 5 500 €/m²), soit 20 à 30 % en dessous d’Arcachon. Quartier attractif pour les familles et les actifs, avec potentiel de plus-value à moyen terme.
– Et toutes les zones blanches de la Teste de Buch et Gujan-Mestras, vous l’aurez compris.
👉 Acheter dans ces secteurs, c’est investir avec sérénité, sans contrainte urbanistique majeure, tout en préservant la valeur de revente à long terme.
Zones à risque modéré ou fort : vigilance nécessaire
D’autres secteurs nécessitent plus de prudence :
– Centre de La Teste-de-Buch (proche port) : altitude faible (0 à 3 m NGF). Zones rouges et bleues majoritaires. Historique d’inondations (tempêtes 1999, 2009, 2014). Les biens y sont moins chers, mais les contraintes réglementaires pèsent lourd.
– Quartiers ostréicoles de Gujan-Mestras : forte identité locale mais infrastructures vulnérables aux submersions. Investissement possible, mais uniquement avec une logique patrimoniale ou locative, et une décote importante à l’achat.
– Fronts de Bassin Nord (Andernos, Arès) : exposition directe aux surcotes, risque de renforcement futur du zonage. Stratégie à envisager seulement pour des projets de court/moyen terme.
Exemples concrets du terrain :
Quartier du Port-Canelot-Prés salés à La Teste : bien qu’en zone à risque, de nombreuses maisons sont construites sur pilotis, anticipant la montée des eaux. C’est une exception locale qui rassure certains acheteurs
Impacts sur l’attractivité future
Acheter en zone blanche ou bleu ciel, c’est maximiser la facilité de revente dans 10 ou 20 ans. À l’inverse, investir en zone bleue marine ou rouge revient à accepter une décote et une revente plus longue, surtout dans un marché où les acheteurs sont de plus en plus vigilants sur les risques climatiques.
Quelles tendances pour le marché immobilier du bassin d’arcachon ?
Un marché qui résiste malgré les inquiétudes
Malgré le contexte climatique, le sud du Bassin d’Arcachon reste attractif. La rareté du foncier, la qualité de vie et la demande constante des Parisiens et Bordelais soutiennent les transactions.
En 2024–2025, après la baisse post-Covid, le marché a retrouvé une dynamique proche de 2019, avec des ventes conclues en 3 à 4 mois lorsque les prix sont cohérents.
Des prix en légère correction
Les données montrent une baisse de 5 à 10 % en 18 mois (2023–2025), surtout sur les biens surévalués ou en zone contrainte.
En revanche, les secteurs sécurisés comme les Abatilles, Pyla ou Cazaux conservent une belle attractivité.
👉 Exemple : un bien aux Abatilles se vend entre 5 500 et 8 500 €/m², tandis qu’une maison en zone bleue marine à La Teste centre subira une décote significative pour trouver preneur
Submersion marine vs incendies : la hiérarchie des craintes
Les incendies de 2022 ont marqué les esprits (6 000 hectares au Pilat, 30 000 dans les alentours), mais les acheteurs en parlent peu en visite. Leur vraie préoccupation reste la submersion marine. Beaucoup consultent désormais la carte du PPRSM avant même de visiter un bien.
L’expertise locale comme clé de décision
Quand on achète sur le Bassin d’Arcachon, il ne suffit pas de vérifier si la maison est en zone blanche ou bleue ciel. Le vrai réflexe, c’est aussi de regarder ce qu’il y a juste à côté. Car l’environnement immédiat peut évoluer et transformer la perception de votre bien.
C’est exactement ce que j’ai expliqué lors de mon interview dans le Nouvel Obs en Mars 2025.
📌 Ma parole d’experte : « Quand un terrain voisin reste constructible, la maison sera forcément plus haute pour respecter les nouvelles normes. Résultat : un vis-à-vis plongeant qui peut totalement changer l’environnement d’un quartier. »
En résumé
Que vous soyez acheteur ou vendeur, le risque de submersion marine est un élément incontournable du marché immobilier sur le Bassin d’Arcachon. Mais il ne doit pas être vécu comme un frein : bien maîtrisé, il devient un paramètre comme un autre dans votre projet.
✅ À retenir si vous êtes acheteur
🤓 Vérifiez toujours le zonage PPRSM de la maison (zone blanche, bleu ciel, bleu marine ou rouge).
🧐 Analysez l’environnement immédiat : ce qu’il y a juste à côté compte autant que le bien lui-même.
😉Privilégiez les secteurs en altitude sécurisée (Pyla, Abatilles, Cazaux…) pour préserver la valeur future.
🤑 Pensez à la revente dans 10 ou 20 ans : une maison en zone blanche gardera son attractivité, même si le marché évolue.
✅ À retenir si vous êtes vendeur
😇 Anticipez la perception des acheteurs : mieux vaut annoncer clairement la zone que d’attendre les négociations.
😜 Ajustez le prix de mise en vente selon le zonage : un bien en zone bleue marine ne peut pas être estimé comme un bien en zone blanche.
😁 Mettez en avant les atouts qui rassurent : absence d’inondation passée, travaux conformes déjà réalisés, cadre de vie du quartier.
🤩 Valorisez votre maison avec des outils différenciants (vidéo de quartier, home staging) pour compenser l’effet psychologique du zonage.
FAQ
❓ Faut-il acheter sur le Bassin d’Arcachon malgré la montée des eaux ?
Oui, à condition d’être bien informé. Les zones blanches et bleu ciel restent attractives et sécurisées à long terme. Le Bassin d’Arcachon garde une forte valeur patrimoniale grâce à son cadre de vie unique et à la rareté de l’offre.
❓ Quelles sont les zones les plus exposées à la submersion marine ?
Les secteurs les plus sensibles se trouvent au niveau des ports (La Teste centre, quartiers ostréicoles de Gujan, fronts de Bassin d’Andernos ou Arès). Ces zones apparaissent souvent en bleu marine ou rouge sur le PPRSM.
❓ Un bien situé en zone bleue marine peut-il encore se vendre ?
Oui, mais il faudra accepter une décote et être totalement transparent. Avec un prix ajusté et une communication claire, ces biens trouvent preneur, souvent dans des délais comparables aux autres, dès lors que le projet de l’acheteur est cohérent.
❓ Comment savoir si ma maison est en zone inondable sur le Bassin d’Arcachon ?
L’information est publique et obligatoire : consultez la mairie ou le site Géorisques,vérifiez le PPRSM en ligne, et demandez l’état des risques qui doit être annexé à toute promesse de vente.
❓ Quel est le bon moment pour revendre si ma maison est en zone à risque ?
Il vaut mieux vendre avant que les contraintes se renforcent (révisions possibles du PPRSM). Plus tôt vous mettez en vente, plus vous évitez les impacts potentiels d’un durcissement des règles d’urbanisme.
