Diagnostics 2025 : vendre à Arcachon avant le nouveau DPE 2026

Que vous vendiez une maison ou un appartement à La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras ou Arcachon, la liste des diagnostics à fournir est la même que sur le reste de la Gironde, avec quelques spécificités locales.
Voici les points essentiels à connaître pour constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet et à jour en 2025.

Le socle commun des diagnostics immobiliers

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : le pilier central

Le DPE est obligatoire avant toute mise en vente, et sa mention doit figurer dès la diffusion de l’annonce, quel que soit le canal (agence, réseau ou particulier).
Il évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement, notées de A à G.

Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs changements majeurs s’appliquent :
– Tous les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides.
– Le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots.
– Les petites surfaces (≤ 40 m²) bénéficient d’un recalibrage des seuils pour corriger les anomalies de notation.
– Le DPE est désormais opposable : un acheteur peut engager la responsabilité du vendeur en cas d’erreur manifeste.
Il a une validité de 10 ans, mais dans les faits, tout DPE réalisé avant 2018 ou selon l’ancienne méthode doit être refait.

💡 À retenir : un DPE cohérent valorise un bien et rassure les acheteurs. Sur le Bassin d’Arcachon, un logement classé F ou G peut perdre jusqu’à 10 à 15 % de valeur par rapport à un bien équivalent mieux classé.

Impact du nouveau DPE 2026

À partir du 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE va évoluer.
Le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9, afin de mieux refléter la consommation réelle des logements chauffés à l’électrique.
(Source : Ministère de l’Économie)

Concrètement :

– Aucun logement ne sera rétrogradé : la réforme vise à corriger une pénalisation injuste.
– Environ 850 000 logements aujourd’hui classés F ou G sortiront du statut de « passoire thermique » sans travaux.
– Les biens chauffés à l’électricité seront mieux notés grâce à un calcul plus équilibré.
– Les DPE réalisés avant 2026 pourront être mis à jour gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite.

🔍 Impact local sur le Bassin d’Arcachon :
Ce changement bénéficiera à de nombreux biens récents ou rénovés chauffés à l’électrique.
Il pourrait :
– améliorer la perception énergétique des logements,
– réduire la décote lors de la vente,
– et favoriser la fluidité du marché local, où les acheteurs intègrent désormais le DPE comme un vrai critère de décision.

L’audit énergétique : ce qu’il change pour les vendeurs

L’audit énergétique est venu compléter le DPE pour les logements énergivores.
Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire pour les maisons classées F ou G, et à partir du 1er janvier 2025 aux logements classés E.
Il concerne uniquement les maisons individuelles et immeubles en monopropriété, pas les appartements en copropriété.

Exemple terrain : j’ai récemment accompagné un vendeur paniqué à l’idée de devoir faire cet audit. Il craignait un contrôle sanctionnant son logement. En réalité, il s’agit d’un outil d’information : un professionnel établit un bilan complet de la performance énergétique, identifie les points faibles (isolation, chauffage, menuiseries…), puis propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés, permettant au futur acquéreur de se projeter.

L’audit n’oblige pas le vendeur à faire des travaux, mais il donne une vision claire de l’état énergétique du bien et de son potentiel d’amélioration.
Un vrai gage de transparence pour l’acquéreur.

Électricité et gaz : sécurité avant tout

Ces deux diagnostics sont obligatoires si les installations ont plus de 15 ans.
Ils permettent de repérer les anomalies électriques ou de gaz susceptibles de présenter un risque pour les occupants : absence de disjoncteur différentiel, tuyaux de gaz usés, mauvaise ventilation, etc.

Validité : 3 ans pour une vente.

Objectif : informer, pas obliger à rénover — mais une installation vétuste peut influencer la négociation.

Amiante et plomb : les risques sanitaires à surveiller

Amiante : obligatoire pour tout logement dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997.
Validité illimitée si aucun amiante détectée.
En cas de présence, un contrôle périodique est requis tous les 3 ans.

Plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant 1949.
Valide sans limite si absence de plomb détectée.
Sinon, 1 an pour une vente.

Les spécificités locales du Bassin d’Arcachon

L’état parasitaire : un diagnostic incontournable en Gironde

L’état parasitaire vise à détecter la présence d’insectes xylophages (qui se nourrissent du bois) ou de champignons lignivores, comme les mérules.
Il permet d’identifier les éventuelles dégradations de la charpente, des planchers ou des boiseries, souvent invisibles à l’œil nu.

En Gironde, ce diagnostic est obligatoire dès qu’un arrêté préfectoral le rend applicable à la commune — et c’est le cas de la quasi-totalité du département.
Le danger principal sur le Bassin d’Arcachon, c’est la termitose : les termites adorent le climat humide et tempéré de la côte atlantique, et s’attaquent en silence à la structure même des habitations.

Le diagnostic termites, partie intégrante de l’état parasitaire, doit être daté de moins de 6 mois lors de la signature du compromis de vente.
En cas de contamination, il est impératif de traiter rapidement le bâtiment et de faire une déclaration en mairie.

💡 Sur le terrain, il arrive que des propriétaires découvrent la présence de termites seulement lors du diagnostic, parfois après plusieurs années d’infestation discrète. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’effectuer ce contrôle à chaque mise en vente, même si la loi ne l’exige pas encore formellement sur certaines communes limitrophes.

ERP (État des Risques et Pollutions)

L’ERP recense les risques naturels, technologiques et environnementaux auxquels un bien est exposé.
En Gironde, cela inclut :
– Les risques de submersion marine (notamment sur le littoral d’Arcachon et La Teste),
– Les retraits-gonflements des sols argileux,
– Les zones inondables ou sismiques (niveau 2 ou 3)

Il doit dater de moins de 6 mois à la signature du compromis et être établi à partir du site officiel Géorisques.gouv.fr.

Diagnostic bruit (ENSA) : autour de l’aérodrome d’Arcachon-La Teste (Villemarie) et de la base aérienne 120 de Cazaux

Sur le Bassin d’Arcachon, une partie des secteurs de La Teste-de-Buch est couverte par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) lié à l’aérodrome d’Arcachon–La Teste (dit “Villemarie”) et à la base aérienne 120 de Cazaux.
Dans ces zones (A à D), le diagnostic Bruit — officiellement état des nuisances sonores aériennes (ENSA) — est obligatoire et doit être annexé au DDT lors d’une vente (ou d’une location).

Pour vérifier si votre bien est concerné, consultez le PEB en ligne (outil officiel Service-Public) et/ou en mairie ; les PEB Villemarie et Cazaux sont des documents d’urbanisme annexés qui encadrent précisément ces périmètres.

Maisons ou appartements : ce qui change

Les nuances selon le type de bien

Les diagnostics à fournir sont globalement les mêmes, mais quelques nuances importantes existent selon qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété.
Elles tiennent principalement à la nature des installations (collectives ou non), à la présence de parties communes, et à l’assainissement.

Sur le terrain, à La Teste-de-Buch comme à Gujan-Mestras, les diagnostics diffèrent souvent entre une maison ancienne avec jardin et un appartement dans une résidence récente.
Par exemple, une maison non raccordée au tout-à-l’égout nécessite un diagnostic d’assainissement non collectif, alors qu’un appartement est soumis à la loi Carrez et au DPE collectif de la copropriété.

Tableau comparatif : les différences entre maison et appartement

Diagnostic	Maison individuelle	Appartement en copropriété	Durée de validité
DPE (Diagnostic de performance énergétique)	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire (et DPE collectif à partir de 2025 pour copropriétés de 50 à 200 lots)	10 ans
Audit énergétique (classes E, F, G)	✅ Oui, pour les maisons individuelles concernées	❌ Non, sauf immeuble entier en monopropriété	–
Amiante	✅ Si permis de construire avant 1997	✅ Si permis de construire avant 1997	Illimitée si absence, sinon contrôle tous les 3 ans
Plomb (CREP)	✅ Si construit avant 1949	✅ Si construit avant 1949	Illimitée si absence, sinon 1 an
Électricité	✅ Si installation >15 ans	✅ Si installation >15 ans	3 ans
Gaz	✅ Si installation >15 ans	✅ Si installation >15 ans	3 ans
État parasitaire (termites, mérules, etc.)	✅ Obligatoire en Gironde	✅ Obligatoire en Gironde	6 mois
ERP (État des Risques et Pollutions)	✅ Obligatoire	✅ Obligatoire	6 mois
Diagnostic bruit (ENSA)	✅ Si dans le PEB Villemarie/Cazaux	✅ Si dans le PEB Villemarie/Cazaux	Valide tant que la réglementation ne change pas
Assainissement non collectif	✅ Si pas de tout-à-l’égout	❌ Non concerné	3 ans
Loi Carrez (surface privative)	❌ Non concerné	✅ Obligatoire	Sans limite si aucun changement
Carnet d’Information du Logement (CIL)	✅ Si travaux récents ou construction neuve	✅ Si travaux récents ou rénovation énergétique	À remettre à la vente

En résumé

✅ Pour une maison, la vigilance porte surtout sur :
– l’assainissement,
– les risques parasitaires (termites, humidité),
– et les performances énergétiques.

✅ Pour un appartement, il faut veiller :
– au DPE collectif de la copropriété,
– à la surface Carrez exacte,
– et à la conformité des installations privatives (électricité, gaz).

Sur le Bassin d’Arcachon, ces nuances peuvent peser sur la valorisation d’un bien :
une maison ancienne non raccordée au tout-à-l’égout n’aura pas le même profil énergétique ni les mêmes contraintes qu’un appartement récent du port d’Arcachon.

💡 En résumé : un dossier de diagnostics bien préparé, à jour et complet, reste le meilleur allié d’une vente claire et sereine — qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

FAQ

❓Faut-il refaire son DPE en 2025 ou en 2026 ?
Oui, si votre DPE a été réalisé avant juillet 2021, il n’est plus valide depuis janvier 2025.
Et à partir du 1ᵉʳ janvier 2026, le calcul du DPE évolue : les logements chauffés à l’électricité seront mieux notés.
Bonne nouvelle : si vous avez un DPE récent, il peut être automatiquement mis à jour via l’ADEME, sans avoir besoin de le refaire.

❓Le DPE est-il obligatoire avant la mise en vente ou seulement au compromis ?
Il doit être réalisé avant même la publication de l’annonce, car la classe énergétique (A à G) et les émissions de CO₂ doivent apparaître sur toutes les annonces, y compris celles publiées entre particuliers.
Diffuser une annonce sans DPE est illégal et expose à une amende (jusqu’à 3 000 € pour un particulier).

❓Combien coûtent les diagnostics immobiliers sur Arcachon ?
Le coût varie selon la taille du bien, le nombre de diagnostics à réaliser et le professionnel choisi.
En moyenne :
– Appartement T2 : entre 200 et 300 €,
– Maison 4 pièces : entre 350 et 500 €,
– Audit énergétique (si requis) : entre 700 et 1 200 €.

❓Le DPE influence-t-il le prix d’un bien à Gujan-Mestras ?
Oui, de manière significative.
Un bien classé A ou B se vend souvent 10 à 12 % plus cher, tandis qu’un logement classé F ou G peut subir une décote de 10 à 17 %.
Sur le Bassin d’Arcachon, les acheteurs sont attentifs à la performance énergétique et valorisent les biens rénovés ou bien notés.
Un DPE transparent, clair et cohérent est devenu un vrai argument de vente.

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