Depuis plusieurs mois, une question revient systématiquement lors de mes rendez-vous, que ce soit avec des vendeurs ou des acquéreurs :
« Selon vous, comment va évoluer le marché immobilier en 2026 ? »
Pour y répondre sérieusement, il faut éviter deux pièges.
Le premier serait de faire de la prédiction hasardeuse.
Le second serait de se limiter à des ressentis, sans données solides.
Aujourd’hui, nous disposons justement d’éléments très récents et fiables.
La Note de conjoncture immobilière des Notaires de France – janvier 2026 confirme que le marché immobilier ancien est entré dans une phase de reprise prudente, après deux années de forte contraction
Sur l’ensemble de la France métropolitaine, le volume de transactions atteint 945 000 ventes sur douze mois glissants à fin décembre 2025, soit une progression annuelle d’environ +12 %. Cette reprise est bien réelle, mais elle reste partielle et fragile : les volumes demeurent inférieurs d’environ 25 % au pic observé à l’été 2021. Les notaires parlent davantage d’une normalisation du marché que d’un véritable redémarrage du cycle immobilier.
Côté prix, le constat est tout aussi nuancé.
Les prix des logements anciens se sont stabilisés, avec une progression modérée sur un an, principalement portée par les appartements. À l’échelle nationale, les projections issues des avant-contrats indiquent une hausse annuelle estimée à +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons à horizon début 2026. Autrement dit : pas d’emballement, mais pas d’effondrement non plus.
Dans ce contexte, le marché devient clairement un marché d’utilisateurs. Les acquéreurs achètent avant tout pour se loger, structurer leur parcours de vie, plus que pour spéculer. Les investisseurs, eux, restent en retrait, freinés par un environnement fiscal et réglementaire instable, tandis que le logement neuf demeure durablement contraint par la baisse des autorisations de construire et l’attentisme lié aux élections municipales.
Sur le Bassin d’Arcachon, ces tendances nationales prennent une dimension très locale.
Le marché n’y est ni uniforme, ni figé. Il est devenu extrêmement sélectif, quartier par quartier, typologie par typologie. Les délais s’allongent pour les biens mal positionnés, tandis que certains logements continuent de se vendre très rapidement lorsqu’ils répondent aux attentes actuelles et sont proposés au juste prix.
Dans cet article, je ne vais donc pas vous donner une vérité absolue.
Je vais partager mes pronostics pour 2026, en croisant :
– les données officielles les plus récentes,
– mon expérience quotidienne sur le terrain,
– et ce que j’observe concrètement lors des visites, des négociations et des mises en vente sur le Bassin d’Arcachon.
L’objectif est simple : vous aider à prendre une décision éclairée, que vous envisagiez de vendre, d’acheter, ou simplement de comprendre ce qui se joue réellement sur le marché local.
Où en est réellement le marché fin 2025 – début 2026 ?
Un marché qui a repris en 2025, mais à bas régime
Les données nationales les plus récentes confirment que le marché immobilier ancien est sorti de la phase de contraction brutale observée en 2023 et 2024.
Selon la Note de conjoncture immobilière n°70 des Notaires de France (janvier 2026), le volume de transactions atteint 945 000 ventes sur douze mois glissants à fin décembre 2025.
La progression annuelle est d’environ +12 %. Ce chiffre traduit une amélioration réelle. Toutefois, les volumes restent inférieurs d’environ 25 % au pic atteint à l’été 2021.
Les notaires parlent d’une reprise prudente et d’un marché entré dans une phase de normalisation plutôt que d’un nouveau cycle expansif.
Côté prix, les logements anciens en France métropolitaine affichent une évolution annuelle de +0,7 % au troisième trimestre 2025. Les projections issues des avant-contrats à début 2026 indiquent une hausse estimée à +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons.
Les prix progressent donc modérément. L’ajustement du marché se fait davantage par les délais et la négociation que par une chute brutale des valeurs.
Un marché devenu « marché acquéreur » : ce que cela signifie concrètement
Un marché acquéreur signifie que le pouvoir de décision s’est déplacé du vendeur vers l’acheteur. Les acquéreurs prennent davantage de temps pour analyser, comparer et sécuriser leur décision.
Ils visitent plusieurs biens, observent depuis combien de temps un logement est en vente et examinent attentivement le rapport qualité-prix.
Sur le Bassin d’Arcachon, les données observées fin 2025 montrent une forte hétérogénéité selon les biens et les secteurs.
Voici une synthèse des indicateurs locaux issus des biens publiés au T4 2025 :
| Indicateur local (Bassin d’Arcachon – T4 2025) | Donnée observée |
|---|---|
| Prix médian au m² | 7 606 € |
| Fourchette de prix observée | 6 628 € à 9 396 € |
| Délai médian de vente | 120 jours |
| 10 % des ventes les plus rapides | 11 jours |
| 10 % des ventes les plus lentes | jusqu’à 1,3 an |
Ce tableau met en évidence un point essentiel : le marché n’est pas bloqué. Il est sélectif.
Un bien correctement positionné peut se vendre rapidement, tandis qu’un bien surévalué peut rester longtemps en ligne.
Sur le terrain, j’entends régulièrement en visite : « On va réfléchir, même si le bien nous plaît. On a encore d’autres maisons à voir. » Cette phrase ne traduit pas un désintérêt, mais un besoin de sécurisation dans un environnement où l’offre permet la comparaison.
Côté vendeurs, l’objection la plus fréquente reste : « Il ne faut pas se mettre trop bas, les acquéreurs négocient toujours. »
En réalité, lorsqu’un bien est aligné sur le marché, la négociation devient souvent limitée. À l’inverse, un prix décalé ouvre mécaniquement la porte à la discussion et allonge les délais.
Pronostic n°1 : un début d’année 2026 plutôt attentiste
L’effet psychologique des municipales (plus que leur impact réel)
Le début d’année 2026 pourrait être marqué par une forme d’attentisme. Non pas parce que les fondamentaux du marché changeraient brutalement, mais parce que les périodes pré-électorales génèrent souvent une prudence naturelle.
Les élections municipales créent un climat d’observation. Certains ménages préfèrent attendre avant de prendre une décision importante, même si leur projet reste intact. Sur le terrain, cela se traduit davantage par un ralentissement temporaire que par un blocage réel.
Dans la majorité des projets résidentiels classiques – achat d’une résidence principale ou secondaire – l’impact concret des municipales reste limité.
En revanche, les projets liés à la construction, aux divisions de terrain ou aux extensions peuvent être plus sensibles à cette période. Les ménages concernés attendent parfois de connaître les orientations locales en matière d’urbanisme avant de s’engager.
Il s’agit ici d’une interprétation professionnelle assumée. Mon analyse repose sur l’observation des cycles précédents et sur les comportements que j’observe actuellement sur le Bassin d’Arcachon.
Je m’attends donc à un premier trimestre un peu plus calme, avant une reprise plus franche au printemps.
Pronostic n°2 : une reprise progressive au printemps (avril – mai – juin)
Un cycle saisonnier que l’on observe chaque année
Le marché immobilier sur le Bassin d’Arcachon suit un rythme assez régulier.
Le début d’année est souvent plus calme, puis l’activité reprend progressivement au printemps.
Les projets mûrissent pendant l’hiver et les décisions se concrétisent lorsque les conditions deviennent plus favorables. Le retour des beaux jours valorise les extérieurs, les jardins et les environnements, ce qui joue un rôle important dans notre secteur.
Les familles anticipent également les déménagements avant l’été ou la rentrée scolaire. Cette saisonnalité n’est pas nouvelle, elle s’observe depuis des années.
Le rôle central des taux de crédit et du climat politique
La reprise printanière dépend toutefois d’un facteur clé : la stabilité des conditions de financement.
Les taux ne sont plus à des niveaux historiquement bas comme en 2021. En revanche, ils se sont stabilisés. Stabilisation ne signifie pas baisse franche, mais cela apporte de la lisibilité aux acquéreurs.
Lorsque les ménages peuvent anticiper leur capacité d’emprunt sans craindre une hausse brutale, ils reprennent plus facilement leurs projets. L’incertitude politique et économique reste présente, mais elle ne bloque plus totalement les décisions.
Si les taux restent contenus et que les prix demeurent cohérents avec le pouvoir d’achat, le marché pourrait retrouver une fluidité progressive entre avril et juin.
Ma PrimeRénov’ 2026 : un levier discret mais réel de fluidification du marché
La réouverture de MaPrimeRénov’ début 2026 avec une enveloppe annoncée de 3,6 milliards d’euros selon la presse économique nationale vise à relancer la rénovation énergétique. Ce dispositif peut avoir un impact indirect mais réel sur le marché immobilier.
Il permet à certains propriétaires d’améliorer la performance énergétique de leur bien avant la mise en vente, notamment pour sortir d’une étiquette F ou G.
Il rassure également les acquéreurs face aux contraintes réglementaires et au coût potentiel des travaux.
Sur le Bassin d’Arcachon, où l’on trouve de nombreuses maisons des années 60 à 80 à La Teste-de-Buch ou Gujan-Mestras, parfois énergivores mais bien situées, cela peut jouer un rôle important.
Dans un marché redevenu comparatif, les biens classés F ou G sont aujourd’hui davantage questionnés par les acquéreurs. La possibilité de mobiliser une aide à la rénovation peut lever ce frein et raccourcir les délais.
En 2026, la rénovation énergétique pourrait donc contribuer à débloquer certaines transactions et à sécuriser davantage les ventes, sans modifier en profondeur l’équilibre global du marché.
Pronostic n°3 : une rentrée 2026 dans la continuité des années précédentes
Pourquoi septembre–octobre restent des mois clés sur le Bassin
Après un été traditionnellement plus calme, la rentrée constitue souvent une période stratégique sur le Bassin d’Arcachon. Les projets ont mûri pendant l’été. Les vendeurs ajustent leur positionnement. Les acquéreurs qui ont visité au printemps ou en juillet reviennent avec une décision plus structurée. Septembre et octobre sont des mois où les arbitrages se concrétisent.
Beaucoup de ventes se préparent en amont. Certains propriétaires mettent leur bien en vente après la saison estivale, notamment lorsqu’il s’agit de résidences secondaires. De leur côté, les acquéreurs qui ont vendu ailleurs — en région parisienne ou à Bordeaux par exemple — peuvent enfin se positionner ici. Le Bassin fonctionne en chaîne : tant que la vente en amont n’est pas réalisée, l’achat local ne peut pas se faire.
La rentrée est aussi un moment d’arbitrage entre résidence principale et résidence secondaire. Certains ménages décident de transformer une résidence secondaire en résidence principale. D’autres revoient leur projet en fonction de leur situation professionnelle ou familiale. Cette période reste donc dynamique, à condition que les biens soient correctement positionnés et en adéquation avec la demande actuelle.
Les intentions cachées des acheteurs en 2026
Ce que j’entends réellement en visite sur le Bassin d’Arcachon
Le comportement des acheteurs a évolué depuis la période post-Covid. Aujourd’hui, j’entends très souvent en visite des phrases comme : « On va réfléchir. » « On ne veut pas se précipiter. » « On a encore d’autres biens à voir. » À première vue, cela peut donner l’impression d’un manque de motivation ou d’un marché ralenti. En réalité, ce n’est pas un blocage.
Nous sommes passés d’un marché d’urgence à un marché de comparaison. Les acquéreurs savent qu’ils ont davantage de choix. Ils prennent le temps d’analyser les biens, de comparer les prix au mètre carré, d’étudier les diagnostics, d’évaluer l’environnement et d’ajuster leur capacité d’emprunt. Ce temps de réflexion n’est pas une hésitation profonde. C’est un besoin de sécurisation.
L’acheteur d’aujourd’hui cherche avant tout à être rassuré. Rassuré sur la cohérence du prix. Rassuré sur l’état général du bien. Rassuré sur son financement. Rassuré sur le fait qu’il ne surpaie pas dans un marché devenu plus transparent.
Sur le Bassin d’Arcachon, cette évolution est très visible. L’offre permet désormais la comparaison. Les biens mal positionnés sont rapidement identifiés. En revanche, lorsqu’un logement coche les critères attendus et se situe dans la bonne fourchette de prix, la décision peut redevenir rapide.
Comprendre ces intentions cachées change complètement la posture d’un vendeur. Il ne s’agit pas de pousser à l’achat. Il s’agit d’apporter de la clarté, de la transparence et des éléments concrets pour sécuriser le passage à l’acte.
L’erreur stratégique encore fréquente côté vendeurs
Pourquoi le juste prix neutralise la négociation
Sur le terrain, une phrase revient très souvent lors des estimations : « Il ne faut pas se mettre trop bas, les acquéreurs négocient toujours. » Cette logique semble prudente. Beaucoup de vendeurs pensent qu’il faut intégrer une marge dès le départ pour laisser de la place à la négociation. Pourtant, dans le marché actuel, cette stratégie peut produire l’effet inverse.
Les acheteurs comparent en permanence. Ils analysent les prix au mètre carré, l’état du bien, la localisation, la durée de mise en vente. Si un bien est positionné au-dessus du marché pour anticiper une négociation, il risque d’être écarté dès la phase de sélection. Il génère moins de visites. Moins de visites signifient moins d’offres. Et un bien qui reste trop longtemps en ligne finit par susciter la méfiance.
À l’inverse, lorsqu’un bien est positionné au juste prix, il attire davantage d’attention. Il génère un volume de visites plus qualitatif. Dans certains cas, il peut même créer une concurrence entre acquéreurs. La négociation devient alors marginale, voire inexistante. La négociation n’est pas un objectif en soi. C’est un mécanisme d’ajustement lorsque le prix n’est pas parfaitement aligné avec le marché.
Sur le Bassin d’Arcachon, tout se joue aujourd’hui sur la cohérence. Un prix trop ambitieux allonge les délais. Un prix cohérent sécurise la décision. Le marché n’est pas hostile. Il est exigeant.
Les biens qui partent vite aujourd’hui sur le Bassin d’Arcachon
Appartements les plus recherchés
Sur le secteur de La Teste-de-Buch, les biens qui trouvent preneur rapidement répondent à des critères très précis.
Les appartements de type T2 ou T3 restent les plus demandés, à condition qu’ils soient situés au calme, proches des commerces et bien entretenus.
La présence d’un ascenseur constitue un véritable atout, tout comme une place de parking privative.
Le centre-ville de La Teste-de-Buch concentre une demande soutenue, notamment pour des résidences principales ou des investissements sécurisés.
Lorsque ces éléments sont réunis et que le prix est cohérent avec le marché local, la décision peut être rapide.
Maisons qui trouvent preneur rapidement
Pour les maisons, la typologie la plus recherchée reste la maison traditionnelle de trois ou quatre chambres, implantée sur un terrain de 500 à 600 m², au calme et sans vis-à-vis.
La possibilité d’aménager une piscine constitue un critère déterminant. Les acquéreurs privilégient les biens ne nécessitant pas de gros travaux. Dans le contexte actuel, la recherche de sécurité domine.
Les secteurs de La Teste-de-Buch et de Gujan-Mestras concentrent particulièrement cette demande familiale.
Lorsque le bien est bien agencé, lumineux et correctement positionné en prix, il se vend dans des délais nettement plus courts que la moyenne.
Arcachon : une demande toujours spécifique selon les quartiers
Résidence secondaire et secteurs recherchés
À Arcachon, la demande reste particulière et fortement liée à la résidence secondaire. La proximité immédiate des plages et des commerces demeure un critère déterminant.
Les secteurs de la Ville d’Été, des Abatilles, du Moulleau et de l’Aiguillon continuent d’attirer les acquéreurs. Le quartier de Saint-Ferdinand reste également recherché, avec des niveaux de prix parfois plus accessibles que les secteurs les plus emblématiques.
Les typologies les plus demandées sont les appartements T3 bien placés, fonctionnels et lumineux, ainsi que les maisons bien agencées. Les biens en excellent état séduisent naturellement, mais les logements à rafraîchir peuvent également trouver preneur lorsqu’ils présentent un fort potentiel et un emplacement stratégique.
À Arcachon, l’emplacement prime souvent sur le reste. Un bien bien situé, même perfectible, conserve une attractivité réelle.
Ce que je retiens pour 2026, sans boule de cristal
Si je devais résumer la situation actuelle et mes perspectives pour 2026, je dirais d’abord qu’il n’y a pas de blocage du marché sur le Bassin d’Arcachon. L’activité a repris en 2025. Les volumes se redressent au niveau national. Les prix se stabilisent. Nous ne sommes plus dans une phase de correction brutale.
En revanche, le marché est devenu plus exigeant. Tout se joue sur le positionnement. Un bien correctement estimé, bien présenté et cohérent avec la demande actuelle peut se vendre dans des délais raisonnables. À l’inverse, un prix trop ambitieux allonge immédiatement la durée de commercialisation.
Je constate également que rassurer vaut mieux que convaincre. Les acquéreurs ne cherchent pas forcément à négocier à tout prix. Ils cherchent à sécuriser leur décision. Transparence sur les diagnostics, cohérence du prix au mètre carré, explication claire du contexte local : ce sont ces éléments qui déclenchent le passage à l’acte.
Enfin, le marché reste très localisé. On ne peut pas parler d’un « prix du Bassin » unique. Entre Arcachon, La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras, les dynamiques diffèrent selon les quartiers, les typologies et l’état des biens. 2026 ne sera probablement ni une année d’euphorie ni une année de crise. Elle devrait s’inscrire dans une logique de normalisation, structurée, sélective et plus rationnelle.
En résumé
Le début d’année 2026 devrait rester relativement calme, marqué par un certain attentisme lié au contexte politique et à la prudence naturelle des ménages. Il ne s’agit pas d’un blocage structurel, mais d’une phase d’observation.
Le printemps pourrait constituer un point d’inflexion. Entre avril et juin, la saisonnalité du marché, combinée à la stabilisation des conditions de financement, devrait favoriser un regain progressif d’activité. Les projets mûris en début d’année pourraient alors se concrétiser.
L’été restera probablement plus lent, comme c’est traditionnellement le cas sur le Bassin d’Arcachon, notamment en raison des arbitrages liés aux résidences secondaires et à la saison touristique.
La rentrée, en revanche, pourrait s’inscrire dans la continuité des cycles précédents, avec une dynamique plus structurée en septembre et octobre. Les ventes réalisées en amont ailleurs en France pourraient alimenter le marché local, en particulier pour les acquéreurs venant de la région parisienne ou de Bordeaux.
Le marché restera très localisé. Les écarts de comportement entre Arcachon, La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras continueront d’exister. Les biens bien positionnés se vendront. Les biens surévalués verront leurs délais s’allonger.
2026 ne devrait donc être ni une année d’euphorie ni une année de crise, mais une année de normalisation exigeante, où la cohérence primera sur l’optimisme excessif.
FAQ
❓ Est-ce le bon moment pour vendre à Arcachon en 2026 ?
Oui, à condition d’être positionné au juste prix. Le marché n’est pas bloqué, mais il est exigeant. Les biens correctement estimés et bien présentés trouvent acquéreur. En revanche, un prix trop ambitieux allonge immédiatement les délai
❓Les prix vont-ils encore baisser sur le Bassin d’Arcachon ?
À ce stade, les données nationales montrent une stabilisation avec une légère progression modérée. Sur le Bassin, les évolutions dépendront surtout du secteur, de la typologie et de l’état du bien. Il n’y a pas d’indicateur laissant présager une chute brutale, mais la sélectivité reste forte.
❓Combien de temps faut-il pour vendre une maison à La Teste-de-Buch ?
Les délais varient selon le positionnement du bien. Un délai médian autour de quelques mois est observé lorsque le prix est cohérent. Les maisons familiales sans travaux, bien situées et sans vis-à-vis, peuvent se vendre plus rapidement que la moyenne.
❓Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Les taux ne sont plus à des niveaux historiquement bas, mais ils se sont stabilisés. Attendre une baisse hypothétique peut faire perdre du temps si le bien correspond réellement au projet. L’essentiel reste l’équilibre entre capacité d’emprunt, prix du bien et horizon de détention.
Sources
– Notaires de France, Note de conjoncture immobilière n°70, janvier 2026 (indices Notaires-INSEE, volumes de transactions, projections avant-contrats) https://presse.notaires.fr/notaires-de-france-note-de-conjoncture-immobiliere-de-janvier-2026-et-valeur-verte-des-logements/
– INSEE, indices de prix des logements anciens, 3e trimestre 2025
– Banque de France, statistiques des crédits aux particuliers, novembre 2025 (taux moyens des nouveaux crédits à l’habitat)
– Base des Références Immobilières (BRI) – Notaires de France – ADSN
Articles économiques de référence :
– Le Point, « En France, le marché de l’immobilier reste en crise malgré un léger rebond », 2026
– Challenges, « Le dispositif Jeanbrun pour relancer la construction », 2026
– Actual Immo, « Taux crédit immobilier 2026 : incertitude politique »
– La Tribune, « MaPrimeRénov’ rouvre pour tous les ménages »
– Données terrain et observations locales : transactions, délais et comportements observés sur le Bassin d’Arcachon (Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras), 2025–début 2026.
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