Acheter ou vendre en 2025 : est-ce le bon moment sur le Bassin d’Arcachon ?

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Vous me demandez si c’est le bon moment pour vendre ou acheter un bien immobilier sur le Bassin d’Arcachon ?
C’est une question que j’entends chaque semaine, que ce soit à Arcachon, Pyla sur Mer, La Teste-de-Buch ou Gujan-Mestras.

Le contexte actuel n’aide pas franchement à y voir clair : incertitude politique, inflation en dents de scie, aides au logement en suspens… Pourtant, derrière ces nuages, le marché du Bassin d’Arcachon conserve ses propres dynamiques. Les prix ont été corrigé après les excès des années 2020-2021, les taux de crédit se stabilisent autour de 3 %, et les acheteurs restent présents qu’il s’agisse de familles locales, de Bordelais en quête d’une résidence principale ou de Parisiens séduits par la côte Atlantique.

L’enjeu, pour vous, n’est donc pas seulement de suivre les grands titres économiques, mais de comprendre comment ces tendances se traduisent ici, sur notre territoire. C’est ce que je vais vous expliquer, chiffres à l’appui et mon analyse issue du terrain.

Voici donc les prix 2025, les tendances du marché et mes conseils pour découvrir si c’est le timing idéal pour vendre ou acheter un bien immobilier à Arcachon et aux alentours.

Conjoncture et saisonnalité du marché immobilier

Une conjoncture nationale incertaine

Le climat économique français reste marqué par une incertitude forte. Selon l’indice publié chez Bloomberg, l’incertitude politique atteint en 2025 un niveau supérieur à celui observé lors des précédentes élections présidentielles. Les familles hésitent : faut-il acheter, vendre, ou attendre ?

Dans le même temps, la Banque Centrale Européenne a baissé ses taux directeurs depuis 2024, ce qui a permis un léger repli des taux immobiliers. En août 2025, les taux se stabilisent autour de 3 % sur 15-20 ans et 3,27 % sur 25 ans (source : CAFPI Météo des taux_aout_2025). Les meilleurs profils obtiennent même des financements sous la barre des 3 %.

La probabilité d’une baisse supplémentaire est faible. Au contraire, plusieurs analystes estiment qu’une remontée de 0,2 à 0,5 point pourrait intervenir d’ici 2026. Autrement dit : le meilleur moment pour emprunter, c’est maintenant.


Un marché français en phase de consolidation

Après deux années de repli marqué, le marché immobilier national donne des signes de stabilisation.

  • Le volume de transactions atteint 892 000 ventes sur 12 mois à fin avril 2025, en hausse de +2,5 % sur un an
  • Les prix repartent légèrement à la hausse : +0,4 % au T1 2025 après six trimestres consécutifs de baisse (appartements +0,7 %, maisons +0,3 %).
  • Le pouvoir d’achat immobilier progresse nettement : un acheteur peut financer 84 m² au T1 2025, soit +8 % par rapport à 2024.

    Ce retour à la normale met fin aux “années folles” de 2020-2021, quand les prix grimpaient bien plus vite que l’inflation. Aujourd’hui, les prix tendent à évoluer au rythme des salaires, ce qui rend le marché plus cohérent.



Une saisonnalité bien marquée sur le Bassin d’Arcachon

Sur le terrain, je constate que le Bassin suit des cycles saisonniers très réguliers :

  • Printemps et début d’été : période la plus active, avec des familles locales et des résidences secondaires en recherche.
  • Rentrée de septembre : ralentissement, les acheteurs prennent plus de temps pour se décider.
  • Mi-décembre à mi-janvier : période traditionnellement creuse, les projets reprennent vraiment en février.

➡️ Anecdote terrain : en septembre dernier, une maison bien placée à La Teste a mis près de deux mois à trouver preneur, alors qu’un bien comparable vendu en mai dans la même rue était parti en trois semaines.

Les prix de l’immobilier sur le Bassin d’Arcachon : vont-ils monter ou descendre ?

État actuel du marché local (Arcachon, La Teste, Gujan-Mestras)

Après avoir atteint des sommets, les prix se sont ajustés et se stabilisent désormais sous la barre des 5 000 €/m² à La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras. :

  • Arcachon : autour de 7 600 €/m² en moyenne.
  • La Teste-de-Buch : environ 4 300 €/m² pour une maison et 4 070 €/m² pour un appartement.
  • Gujan-Mestras : environ 4 300 €/m² pour une maison et 4 000 €/m² pour un appartement.
    (Source : Base Notaires, 2025)

    ➡️ Ce passage sous la barre des 5 000 €/m² est symbolique : beaucoup de vendeurs gardent en tête les prix records de 2021-2022, mais la réalité du marché impose désormais une révision à la baisse.

💬 Exemple terrain : une maison affichée 550 000 € en 2023 à La Teste s’est finalement vendue à 500 000 € cette année, après plusieurs baisses successives. À l’inverse, un bien correctement positionné dès le départ à 480 000 € à Meyran est parti en trois semaines.

Les facteurs qui pèsent sur les prix

  • Biens surévalués : ils stagnent parfois plus d’un an avant d’être ajustés.
  • Concurrence accrue : davantage de biens sur le marché, délais rallongés.
  • Réglementation énergétique : les passoires thermiques (DPE F et G) subissent une décote immédiate.

    ➡️ Sur le terrain, je constate de plus en plus souvent que les acheteurs demandent le DPE avant même de regarder le jardin ou la cuisine.

Les facteurs de soutien au marché

  • Acheteurs au comptant (notamment Parisiens et Bordelais) qui cherchent une résidence secondaire ou principale sur le Bassin.
  • Attractivité locale : écoles, environnement naturel, proximité de Bordeaux et du TGV Paris-Arcachon.
  • Rareté de certains biens : maisons avec jardin au calme proche des commerces ou appartements avec vue bassin restent très recherchés.

Perspectives pour 2025-2026

  • Scénario central : stabilité avec ajustements.
  • Les prix devraient suivre l’inflation et l’évolution des salaires.
  • Pas de flambée attendue, mais pas de krach non plus. Les biens au juste prix continueront de se vendre, les autres resteront sur le marché.

Est-ce le bon moment pour vendre sur le Bassin d’Arcachon ?

Pourquoi vendre maintenant plutôt qu’attendre ?

À court terme, la fenêtre reste favorable aux vendeurs. Les taux sont encore attractifs, et la demande existe — qu’il s’agisse de familles locales, de Bordelais qui cherchent à se rapprocher de la côte, ou de Parisiens qui achètent souvent au comptant.

En revanche, attendre comporte des risques :

Si les taux remontent en 2026, le pouvoir d’achat des acquéreurs diminuera, ce qui pourrait entraîner de nouvelles baisses de prix.

Les délais de vente s’allongent déjà. Un bien mal positionné peut rester plusieurs mois sans offre sérieuse.

➡️ Concrètement : un vendeur à Gujan qui refusait de baisser son prix a vu son bien rester en ligne 8 mois. Lorsqu’il a accepté de s’aligner au marché, la maison s’est vendue en trois semaines.

Les conditions pour réussir sa vente aujourd’hui

Sur le Bassin, vendre au bon prix ne suffit plus : il faut se démarquer. Voici les leviers les plus efficaces :

  • Fixer un prix juste dès le départ : les biens correctement estimés se vendent rapidement, ceux affichés trop cher stagnent.
  • Soigner la présentation : home staging, photos professionnelles et vidéos immersives sont devenus incontournables.
  • Mettre en avant l’environnement : à Arcachon ou Gujan, un port de plaisance ou une école de quartier valorise autant que la maison elle-même.
  • Accepter une certaine négociation : mieux vaut sécuriser une offre réaliste que d’attendre indéfiniment une proposition au prix rêvé.

💬 Exemple terrain : à La Teste, une maison que j’ai mise en valeur par une vidéo immersive du quartier (commerces, pistes cyclables, école) a trouvé un acquéreur en deux visites, alors que les annonces concurrentes stagnaient.

Les profils d’acheteurs actifs en 2025

  • Les familles qui s’agrandissent et recherchent une maison plus spacieuse avec jardin.
  • Les acquéreurs en mutation professionnelle, attirés par l’emploi régional et la qualité de vie du Bassin.
  • Les acheteurs qui payent au comptant, souvent des personnes qui souhaitent venir passer leur retraite sur le Bassin d’Arcachon, séduits par la douceur de vivre et la proximité de l’océan.

    Sur le terrain, il n’est pas rare de voir d’anciens Parisiens ou Bordelais vendre leur résidence principale et investir au comptant dans une maison à La Teste ou Gujan. Ces profils représentent une sécurité pour les vendeurs, car ils se positionnent rapidement et sans condition suspensive d’obtention de prêt immobilier.

Le bon timing pour vendre en 2025

Avant Noël : les mois de l’Automne restent propices, avant le creux hivernal de mi-décembre à mi-janvier.

En 2026 : l’incertitude sur l’évolution des taux pourrait réduire la capacité d’achat de certains acquéreurs.

En clair : si vous envisagez de vendre sur Arcachon, La Teste ou Gujan, 2025 est le bon moment pour agir, à condition d’adopter une stratégie réaliste et professionnelle.

Est-ce le bon moment pour acheter sur le Bassin d’Arcachon ?

Des taux encore favorables pour les acquéreurs

En août 2025, les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3 % sur 15-20 ans et 3,27 % sur 25 ans en Nouvelle-Aquitaine (source CAFPI). Les meilleurs profils obtiennent même des conditions sous la barre des 3 %.

C’est un niveau historiquement bas comparé à la fin 2023, où les taux dépassaient les 4 %.

➡️ En clair : si vous avez un projet d’achat, c’est aujourd’hui que votre financement sera le plus avantageux. Attendre 2026 pourrait signifier des mensualités plus élevées pour le même bien.

Un pouvoir d’achat immobilier en hausse

Selon les notaires, un ménage peut financer en moyenne 84 m² au T1 2025, soit +8 % par rapport à 2024. Les appartements profitent encore plus de ce rebond (+11 %) que les maisons (+8 %).

Cela se traduit concrètement sur le Bassin : là où un couple pouvait viser un T2 à Arcachon l’an dernier, il peut désormais s’orienter vers un T3 ou une petite maison à La Teste ou Gujan, à budget identique.

Des marges de négociation intéressantes

Le stock de biens en vente est plus important qu’il y a deux ans, et les vendeurs sont plus enclins à négocier, surtout si leur bien est sur le marché depuis plusieurs mois.
Les maisons nécessitant des travaux se négocient souvent entre -5 et -10 %.
Les biens énergivores (DPE F ou G) peuvent subir des baisses encore plus marquées.

💬 Exemple terrain : à Gujan, un appartement affiché 310 000 € a été acquis 285 000 € après 6 mois de mise en ligne. L’acheteur, bien conseillé, a su faire valoir le coût des travaux de rénovation énergétique.

Les profils d’acheteurs avantagés

  • Primo-accédants : bénéficient encore du PTZ tant qu’il est maintenu.
  • Investisseurs locatifs : attention aux contraintes DPE, mais de belles opportunités existent dans les petites surfaces bien situées.
  • Retraités et acquéreurs au comptant : leviers de négociation forts, car leur dossier rassure les vendeurs.

    Sur le Bassin, je constate que les acheteurs au comptant qui visent leur retraite ont un vrai poids : ils négocient plus facilement et obtiennent souvent des délais plus rapides pour sécuriser leur installation.

Acheter en 2025 : une décision stratégique

Acheter aujourd’hui, c’est : profiter de taux bas, bénéficier d’un pouvoir d’achat immobilier renforcé, et saisir les opportunités de négociation.
En revanche, attendre comporte un risque : si les taux remontent, la même maison coûtera plus cher chaque mois à financer.

En résumé

  • Réaliser tous les diagnostics avant la mise en vente améliore l’estimation et crédibilise l’annonce.
  • DPE obligatoire à l’annonce, même entre particuliers (amende possible si absent)
  • Un dossier complet, à jour = transparence, moins de négociation, plus de sérénité au compromis.

FAQ

❓Quand dois-je remettre les diagnostics ?
Au plus tard au compromis, mais les fournir en amont fluidifie la vente et rassure les acquéreurs.

❓Puis-je publier mon annonce sans DPE ?
Non. Le DPE est obligatoire dès la diffusion de l’annonce, y compris entre particuliers.

❓Que faire si je vends avant d’acheter ?
Il faut prévoir un plan B pour se loger temporairement : location, famille, amis… mais sur le Bassin, trouver une location est difficile, surtout avant la saison estivale. Il faut donc anticiper cette étape et parfois prévoir un garde-meuble pour vos affaires.

❓Qui paie les diagnostics ?
Le vendeur. Regrouper auprès d’un même pro permet souvent un tarif global plus avantageux.

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